Duración de los Alquileres.Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ,Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre

Según reza el nuevo Real Decreto , la duración de los alquileres de vivienda queda modificada para todos los contratos que se celebren a partir del 19 de diciembre de 2018,téngase en cuenta que para los contratos celebrados con anterioridad, dependerá de la fecha de celebración de los distintos contratos y de los diferentes cuerpos normativos que se encontraban vigentes al momento de su concertación.
Según el nuevo Real Decreto,entre arrendador y arrendatario sigue existiendo libertad de pactos en cuanto a la duración del arrendamiento, siendo válidos aquéllos que sean iguales o superen los regulados por Ley (3 y 5 ó 7 años, dependiendo del momento de su celebración), quedando sujetos dichos pactos a los plazos previstos legalmente, a voluntad del inquilino, en aquéllos casos en que el arrendamiento se celebre por períodos inferiores.
Por otro lado, la nueva regulación limita temporalmente la duración de los arrendamientos, pero seguirá conviviendo aquélla otra que sostiene y mantiene la prórroga voluntaria para el inquilino y forzosa para el propietario.
Para los Contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre ,se vuelve a la regulación contemplada por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que entró en vigor el 1 de Enero de 1995, es decir, sea cual sea el plazo de duración que se pacte, siempre y cuando sea inferior a cinco años, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco años, si así lo desea el inquilino, y aunque haya oposición del arrendador. Para dicha prórroga no será necesario realizar ninguna comunicación expresa al propietario-arrendador, siendo suficiente con la permanencia del inquilino en la vivienda objeto del arriendo, y con el abono de la renta acordada.
Es decir, si el contrato se celebró el mismo día 19 de diciembre de 2018, o en fechas posteriores, y se pactó por un plazo de un año, por ejemplo; transcurrida dicha anualidad, la mera permanencia del inquilino en la vivienda, se habrá de entender como su deseo por una anualidad más, y así sucesivamente, hasta que transcurran los cinco años legalmente previstos. Incluso si a lo largo de este período (5 años) el arrendador quisiera rescindir el contrato por el transcurso del plazo pactado, no sería posible sin el consentimiento expreso del arrendatario, puesto que se encuentra amparado por la Ley.
Transcurridos cinco años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al inquilino en el plazo que se acuerde entre las partes y que además de figurar en dicho contrato habrá de ser superior al legalmente establecido (30 días), o en su caso, el que queda previsto en el Real Decreto, se producirá la denominada tácita reconducción arrendaticia, o lo que es lo mismo, prórroga por otras tres anualidades más.
El contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente, de manera anual, una vez haya transcurrido la totalidad del plazo referido anteriormente, pero para ello será necesario que no haya mediado preaviso alguno de finalización de la relación arrendaticia por parte del propietario de la vivienda.
Estas reglas serán de aplicación en el caso de que el propietario-arrendador sea una persona física. Si, por el contrario, el propietario-arrendador fuera una persona jurídica (empresa o sociedad mercantil), en lugar de 5 años, la duración del arrendamiento podrá alcanzar los siete años, siendo su tácita reconducción también de tres anualidades más.
El arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros cinco años y/o los tres de tácita reconducción, si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Habrá de comunicárselo por escrito al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.