Puedo en estos momentos reclamar las rentas impagadas a mis inquilinos? ¿Puedo desahuciarles?

En estos momentos nos encontramos con cambios legislativos constantes dada la urgencia de la situación de crisis sanitaria por la COVID-19, surgiéndonos dudas en muchos temas, concretamente en los procedimientos de reclamación de rentas de alquiler impagadas y si, en consecuencia, podemos desahuciar a nuestros inquilinos pese a las nuevas normas que se van adoptando con ocasión de la crisis sanitaria COVID 19.
Así pues, y pese a que se han ido publicando diversas medidas de protección para los arrendatarios, el arrendador tiene a su disposición los mismos cauces para cobrar las rentas vencidas y debidas, pero con algunas salvedades en cuanto al “Desahucio” incluidas en los Reales Decretos que se han ido publicando relativos a las viviendas arrendadas.
Sin embargo, debemos tener en cuenta que el arrendatario en estos momentos y a la recepción de la demanda, podría oponer la objeción de incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado, y ello, en aplicación de la última regulación dictada ante la situación de pandemia y regulada en el art.1 del Real Decreto 37/2020 de 22 de diciembre de 2020.
Para hacer uso de esta salvedad, como requisito primordial, el arrendatario deberá acreditar encontrarse en una situación de VULNERABILIDAD a raíz de la crisis sanitaria y además ausencia de alternativa habitacional, verificándose este extremo por servicios sociales.
Por consiguiente, tras la presentación de toda la documentación acreditativa junto el informe que emita servicios sociales se acordará en su caso la suspensión del lanzamiento por el juez, siempre que se considere acreditada la situación de vulnerabilidad del arrendatario.
En caso contrario, si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador, el juez acordará la continuación del procedimiento.
Asimismo, para los casos en que se acuerde la suspensión del lanzamiento, se indicará en el mismo auto que se proseguirá con el procedimiento y dejarán de surtir efectos estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporales tras el Estado de Alarma fijado actualmente por el RD 956/2020 de 3 de noviembre, hasta el 9 de mayo de 2021.
A su vez, en el artículo 1 bis del Real Decreto 37/2020, modificado a su vez por el Real Decreto Ley 1/2021 de 19 de enero, se incorpora como novedad que, cuando se pretenda la recuperación de la posesión del bien y estemos en casos de que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitan sin título (“okupas”) se encuentren en situación de vulnerabilidad económica y se considere persona dependiente, podrán solicitar la suspensión, debiendo concurrir las circunstancias de que esa entrada o permanencia en el inmueble sea motivada por una situación de extrema necesidad y de forma pacífica, es decir, siempre y cuando no medie violencia o intimidación.
Del mismo modo, corresponde a servicios sociales emitir informe en el plazo de tres meses acreditando la vulnerabilidad, debiendo los habitantes de dichos inmuebles cooperar con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones alternativas habitacionales dignas.
Por lo que la principal diferencia con el art. 1 del Reglamento, estriba en que en este último caso no sólo se ponderará la vulnerabilidad de las partes, sino que el Juez tendrá en cuenta otras circunstancias como la forma de ocupación del inmueble o la acreditación de una extrema necesidad para poder suspender los lanzamientos hasta la finalización del Estado de Alarma.
Ahora bien, en las situaciones en que se pudieran adoptar otras medidas de habitabilidad durante el plazo de suspensión, el juez deberá decretar el levantamiento de la suspensión y continuar con el procedimiento sin demora.
La intención del legislador con las nuevas medidas ,pretende proteger a las personas más vulnerables que no tengan otra opción de vivienda, asegurando específicamente la protección en los procedimientos de desahucio de vivienda, de los hogares con personas dependientes, víctimas de violencia de género o con menores a cargo, para que mantengan una habitabilidad durante la pandemia, siempre y cuando los servicios sociales informen favorablemente y ofrezcan una solución adecuada.
No obstante, la nueva regulación también ha querido dotar de cierta protección a todos los propietarios arrendadores, tanto pequeños particulares como grandes tenedores de vivienda, y les faculta además con la posibilidad de poder solicitar una compensación económica siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado ,derivado de adoptar de forma irregular o tardía las medidas indicadas en el informe de servicios sociales, los cuales tendrán de plazo tres meses desde que se acredite la vulnerabilidad del inquilino para adoptar las medidas.
Asimismo, la solicitud de compensación se podrá solicitar por el propietario/arrendador hasta un mes después de la vigencia del Estado de Alarma. La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
Por último, es importante señalar que no procederá en ningún caso la suspensión de lanzamiento cuando la entrada a la vivienda/inicio del alquiler se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 37/2020 de 22 de diciembre, el cual entró en vigor al día siguiente de su publicación, esto es el 23 de diciembre de 2020.